A időben megosztott használati jog egy típusa nyaralás általában a vagy annak közelében található üdülő létesítmény. Nagyon hasonlítanak a nyaraló társasházakhoz (lásd második otthonok); az időben megosztott használati jogot azonban nem értékesítik egyetlen ingatlanként. Ehelyett az időben megosztott használati jogokat heti időközökben vagy intervallumokban értékesítik, és az időben megosztott használati jogot 52 különböző tulajdonos osztja meg. Az időben megosztott bérleteket fix hetek, változó hetek, váltakozó hetek formájában adták el, legutóbb pedig üdülési klubként vagy tagságként, valamint pontszerű rendszerként.
Az apró betűs rész
Bár ezeknek a tranzakcióknak a formátuma változó, jellemzően egy szoba vagy lakosztály megvásárlása egy üdülőhelyen évente egy hétre, akár hosszú távra (30–99 év), akár tényleges bejegyzett (okleveles) tulajdonra örökre . A költségek magasak: 18 000 USD (2006, USA dollár) vagy annál magasabb, ezt követi a HOA (háztulajdonosok szövetsége) vagy 500 USD / év karbantartási díjak, amelyek mindaddig tartanak, amíg az utazó birtokolja az időben megosztott használati jogot.
Az ügyvédi részletek arról, amit nagyon széles körben kap:
- Az okiratba foglalt ingatlan azt jelzi, hogy Ön jogilag töredékesen birtokolja az épületeket vagy a földet, állítólag az örökkévalóságig, beleértve az összes kötelezettséget.
- A "használati jog" nem tulajdonjog; ez egy hosszú lejáratú, előre fizetett bérlet, amely évtizedekig folytatódik a jövőben is. Gyakran használják olyan országokban, mint Mexikó ahol a helyi törvények korlátozzák a külföldieket a földvásárlástól.
- Egy másik változat az, hogy a tulajdonjogot nem a tényleges földterületen adják el (egy "otthoni hét" egy adott szobatípusban, egy adott üdülőhelyen), hanem az üdülőhely tulajdonosa vagy üzemeltetője vagy társasága iránti érdeklődés eladása.
A tényleges eredmények ugyanolyan mértékben változnak:
- Rögzített hetek az eredeti modell volt, minden évben ugyanazon hét tulajdonjoga ugyanazon az ingatlanon. A legtöbb „örökölt időben megosztott ingatlan” ingatlan - a fejlesztők által húsz vagy több évvel ezelőtt épített, független ingatlanok, amelyeket egyedi időben megosztott részvényként értékesítettek, és amelyeket az eredeti hirdetők további részvétele és további értékesítési erőfeszítések nélkül adtak át a háztulajdonosok szövetségeinek - ebbe a kategóriába tartozik.
- Forgó hetek (néha rosszul fel van tüntetve a "rugalmas hetek"), minden tulajdonos átkerül egy másik hétre, rögzített ütemezés szerint. Előfordul, hogy ez főszezonban, néha túl messzire esik, hogy hasznos legyen, de elméletileg minden tulajdonos fő időtartamot kap legalább időnként.
- Úszó hetek valamivel rugalmasabbak; a leendő tulajdonosok évente hetet vásárolnak egy adott szezonban anélkül, hogy előre elköteleznék magukat a meghatározott dátumok mellett (amelyek évente választhatók, a rendelkezésre állás függvényében).
- Nyaraló klubok, tagság és pont-alapú rendszerek kínálják nagy láncok több tulajdonsággal; a vevő bizonyos számú "pontot" kap, amelyet minden évben beválthatnak a szállásért a lánc bármely pontján, de a kívánatosabb idők és helyek több pontba kerülnek.
Ha van ideje megosztott használatban, amelyet nem kíván használni, akkor néhány lehetőség áll rendelkezésre:
- Egyes szolgáltatók hajlandók bérelni a szobákat más utazóknak, ha a szálláshely továbbra is rövid távú szállodai tartózkodást hirdet.
- Lehet, hogy helyet cserélhet egy másik utazóval az a használatával otthoni tartózkodási hálózat vagy vendéglátócsere modell, ha a helyszín kívánatos, és az időben megosztott használati jogának szabályai megengedik.
- A cégek kedvelik Resort Condominiums International (RCI) és Interval International (II) járjon el időben megosztott használati jogok cseréjének közvetítőként, ismét az ön megosztott használati jogának szabályai szerint.
Ennek ellenére fennáll a kockázata - ha egyszerűen az, amit birtokol rossz üzlet, senki sem akarja megvásárolni az Ön pozícióját, és akkor költséges éves karbantartási díjakat kell fizetnie egy olyan üdülési ingatlanért, amelyet soha nem használ.
Aztán felmerül a kérdés, hogy mi történik, ha az ezeket a rendszereket működtető vállalat csődbe megy. Ezen rendszerek némelyikében továbbra is birtoklevelet tart fenn (a tulajdonjog ezzel járó kötelezettségeivel együtt), másokban előfordulhat, hogy semmi sem marad.
E különféle programok promóterei gyorsan rámutatnak, hogy ezek olcsóbbak (és kevésbé karbantartást igényelnek), mint egy teljes második lakóhely, például egy házikó. Ésszerűbb összehasonlítás lenne az időben megosztott használati jog és a szállodák vagy más bérleti díjak. Ha évente egy hétig, minden évben, egy évtizedig vagy annál hosszabb ideig ugyanazon a helyen tartózkodik (vagy ugyanabban a csoportban található ingatlanban), akkor esetleg időarányos megtérülés. Lehet, hogy a szobák és létesítmények jobbak vagy tágasabbak, mint a szokásos bérleti díj, amelyet a pénzért kapna, de ne bízzon a promóter összehasonlításaiban.
Ezzel szemben, ha ez rosszul megy, akkor ragaszkodhat egy olyan egységhez, amelyet senki sem akar vásárolni, és amely továbbra is éves karbantartási, ingatlanadó- és HOA-díjakat halmoz fel akkor is, ha nem használja a létesítményt. Rosszabb esetben ez kevesebbet ér, mint a semmi - az eszköz helyett a kötelezettség -, és előfordulhat, hogy nem is tudja eladni tulajdonosi részesedését egy problémás, időben megosztott használatú ingatlanban. Az eredeti promóter nem köteles visszavenni ezt, még ingyen sem. Rengeteg idős ember van elköltve 450–900 euró / év fenntartási kifizetésekbe az időben megosztott használati jogú nyaralókért, amelyeket már nem használnak és nem tudnak eladni.
Buktatók
Az időben megosztott használati szerződés egy bonyolult ingatlanügylet, sok buktatóval. Ne írjon alá egyet szakértői tanács nélkül.
Az utazó számára az időben megosztott használati jog rugalmatlan lehet, mivel elkötelezettséget jelent az évente egy héten, ugyanazon a helyen (vagy ugyanazon tulajdon alatt álló helyszínen) történő nyaralás iránt. Ez kínos lehet olyan években, amikor az utazónak nincs egy hét szabad ideje, nem engedheti meg magának, hogy kiránduljon, vagy inkább máshol szeretne nyaralni. Az utolsó pillanatban történő lemondás valószínűleg nehéz vagy lehetetlen, ha változás történik a tervekben. Az időben megosztott bérleti díjak magas előzetes költségekkel járnak, mivel azokat előre kell megvásárolni, nem csupán bérelni.
Azt is nehéz megjósolni, hogy egy olyan szálloda, amely jó szállás volt ebben az évben, megtartja-e ugyanazokat a normákat és a piaci helyzetet a jövőben. Néha egy ingatlant felújítanak és korszerűsítenek, ennek megfelelő áremelkedéssel; néha egy ingatlan vagy rendeltetési hely évekig tartó elhanyagolás következtében hanyatlássá válik. Néhány hajdan népszerű nyaralási célponttá vált szellemvárosok. Ha klubtagságként kapta meg, akkor a hanyatlás hatással lehet a vállalat összes helyiségére - pénzügyi nehézségei lehetnek, vagy új vevőket vonz, vagy új néven csábítja őket.
Még akkor is, ha egy ingatlan jelentős javítást vagy felújítást kap, az időben megosztott használati jog tulajdonosainak magasabb HOA / karbantartási díjakkal kell fizetniük ezért a munkáért. Egyesület feloszlatása vagy egy meglévő időben megosztott használati jogú épület átalakítása más célra (például lakásokra vagy társasházakra) később kínos vagy lehetetlen lehet a széttagolt tulajdonosi struktúra miatt; nehéz elérni, hogy minden tulajdonos elfogadja egyetlen cselekvési irányt.
Mint minden más ingatlanpiaci fogadás, az egyedi időben megosztott használati jog értéke idővel emelkedhet vagy csökkenhet. Az időben megosztott használati jog nem tekinthető befektetésnek; a viszonteladási érték jóval alacsonyabb, mint az eredeti magas nyomású értékesítők által a projekt elindításakor népszerűsített árak, ha az időben megosztott használati jog egyáltalán eladható. Az is lehet, hogy lehetetlen kijutni ezekből a megállapodásokból - még akkor is, ha egy beteg beteg, idős vagy csődben van (és ezért nem tud utazni) a szerződések feltételei nagymértékben eltérnek attól függően, hogy a pályázók kötelesek-e önkéntesen engedje meg a szerencsétlen tulajdonosnak, hogy elhagyja a rendszert.
Kétes taktikát alkalmaztak az időben megosztott bérleti díjak kemény eladására. Az egyik kéretlen hangmagasság azt állítja, hogy az áldozat nyert valamit ingyen - például utazást vagy szállást -, de néhány csúnya meglepetéssel az apró betűkkel; az ajánlat több rejtett díjat tartalmaz, mint egy "Nigéria A 419 "előlegdíj átverés és a feltételezett" ingyen "ára az, hogy az utazó kénytelen hosszú, nagy nyomású értékesítési pályán ülni. Ezek a helyek tele lehetnek hamis állításokkal, miszerint az időben megosztott használati jogok értéke elkerülhetetlenül megnő és könnyebb lesz bármikor kijutni - ami gyakran nem igaz.
Bizonyos esetekben várakozási listák vannak több száz emberről, akik megpróbálnak kijutni a kedvezőtlen időben megosztott használati jogok rendjéből. A sérülést sértő tényezőként néhány gátlástalan árusító hirdeti: "Kompenzációt kaphatunk Önnek az időben megosztott használati jogára vonatkozóan", majd újra áldozatává válik a szerencsétlen utazónak azzal, hogy újabb nagynyomású értékesítési sávot szab nekik egy újabb időben megosztott használatra. Bizonyos esetekben az agresszív "meleg szoba" taktika, amely szerint a leendő áldozatokat alkohollal töltik fel, és több órás intenzív értékesítési nyomásnak teszik ki őket, sértik a helyi törvényeket. Ha elkérték, ha azt mondták neked, hogy nem léphetsz ki a rendszerből, vagy kompenzációt szeretnél kapni, akkor jogi tanácsot kaphatsz, bár ez pénzbe kerülhet, és nincs garancia a jogi lépések eredményére.
A szállodák és üdülőhelyek tulajdonosai számára az időben megosztott használati jogok bezárt piacot és jövedelmező tőkeforrást jelentenek. Ez megmagyarázhatja e rendszerek promótereinek lelkesedését, valamint néhány nagy nyomású értékesítési taktikát. Az utazó számára azonban a fel nem használt időben megosztott használati jog megterhelő folyamatos kiadássá válhat; egyes esetekben a karbantartási költségek a szerződés időtartama alatt 400% -kal nőttek.
Ha meg kell vásárolnia, általában olcsóbb olyan utazótársaktól vásárolni, aki már nem látogatja meg az ingatlant és eladásra vágyik, ahelyett, hogy közvetlenül az eredeti promótertől vásárolna.